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房地產將迎來巨大變革 它還會好嗎?

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房地產將迎來巨大變革 它還會好嗎?

發布日期:2017-01-04 00:00 來源:http://www.suksabay.com 點擊:

關於地產新十年,一場意義深遠的頭腦風暴。

伴隨每一次調控,中國房地產總會走到一個心理的十字路口。

今年國慶前,由於部分一二線城市房價的暴漲,前所未有的嚴厲調控接踵而至。22個重要城市相繼出台了政策,部分熱點城市成交回落。而以英國脫歐、特朗普當選美國總統等一係突變的國際形勢,更給市場蒙上了一層濃重迷霧。

這個行業還會好嗎?

實際上,很少有人能夠給出一個標準答案。即便經過過去十多年的發展、數十次的調控,從學者到企業家,從政策製定者到微觀決策者,在這個課題的一些關鍵的判斷上,都會出現諸多分歧。

究其原因,還是房地產行業承載著這個國家和社會的多種功能和屬性,用於居住還是用於投資?是經濟引擎還是社會鎮流器?由開發導向還是金融導向?種種定義,均有盲人摸象之虞。

從國際成熟市場來看,房地產具備突出的金融屬性。而在快速城市化進程裏的中國,房地產又被視作經濟和社會的平衡器。由此,如果從資本意誌和地產邏輯的雙重脈絡去觀照這一話題,可能更容易接近真相。

在這個寒意凜冽的冬天,在地產金融領域深耕多年、多次開行業之先的中國民生銀行再次聯合全聯房地產商會舉辦中國不動產金融年會·2016,聚集了對地產最有發言權的28位意見領袖,發起對中國房地產前景的探討和碰撞。

市場、行業加速集中

讓所有人形成共識的是,房地產行業將迎來一次巨大的變革。

近年房地產行業的快速發展和房價、土地價格不斷上漲,以及由此引發金融杠杆風險和企業發展風險不斷加劇,整個行業經曆高峰後正逐步回歸理性和常態,同時人們對經濟尤其是實體經濟增長乏力的憂慮不斷加重。

在這次民生銀行中國不動產金融年會·2016上,融創中國董事長孫宏斌認為,調控讓整個行業都受益。隨著土地越來越貴,房價越來越高,意味著風險也越來越大,對企業發展並不好。“所以這一輪調控對購房者、開發企業、銀行都是好事。”

對於未來房地產形勢,旭輝集團董事長林中認為,從各種形勢來看,當前一二線城市房價已經達到高點了,繼續上漲的可能性不存在,“明年10月份後,一手房交易量將回落,12月份會比較明顯。”

當前房地產市場,在區域上出現了極為明顯的分化。當三四線城市仍處在艱難去庫存的周期時,部分一二線城市卻出現了房價的暴漲。這一背景,正是這一輪定向調控落地的原因之一。

市場資源向一二線城市和區域中心城市集中,競爭更加充分和激烈。由此,行業格局出現了不斷向大企業傾斜,中小企業加速轉型或退出,大企業市場占有率越來越高的趨勢。

相關統計數據顯示,房地產行業整體規模正在靠近天花板,2015年行業規模是銷售額8.7萬億,到2016年10月份已經達到9萬億;同時,2015年國內前10名房企占比17%左右,到2016年10月份已經增至20%,大企業在整個市場中所占份額逐步增加。

實際上,近兩年,兼並重組成為行業重要的標簽,行業、市場經曆重新洗牌,區域集中度向一二線城市傾斜,行業集中度向大企業、大資本匯集。

從A股上市房企看,從2015年初到2016年11月中旬,已有27家房企發布重大資產重組,另外有93家進行增發的上市房企中,37家企業與收購資產有關。

這一輪變局中特點格外明顯:第一,金融、保險資本開始大規模介入房地產行業;第二,大企業加速擴張布局,中小企業退出;第三,部分房企加速轉型。

轉型與資本

麵對行業的洗牌,房地產企業是否需要轉型,以及通過何種路徑轉型?資本在其中將起到什麽作用?引發了諸多爭鳴。

實際上,作為一個古老的行業,房地產行業本質就是投資和蓋房子,這個邏輯從古至今一直沒有改變。但同時,城市化的推進,也給傳統的房地產提出了更高的要求。

國務院發展研究中心原副主任侯雲春給出了一個普適性的建議:中國房地產依然處於穩步發展階段,但存活下來的房企也要進行變革,從單純蓋房子的開發商向城市住宅綜合服務商轉變,建築行業也要向節能智慧型低碳建築和消費模式轉變。“你能夠兼並別人是你有本事,你能夠被別人兼並,說明你有價值,如果既不能被別人看上,也不能兼並別人,說明你的日子就完了。”

中城聯盟第十屆輪值主席、朗詩綠色地產董事長田明認為,企業是否轉型需要從實際情況來判斷,第一,市場外部環境發生什麽變化,企業內部有什麽資源稟賦,隻有把外部形勢和內部資源考慮充分了,製定一個戰略,才會有勝算。第二,行業逐步向下,企業需要轉型,但要堅持自己的特長。

雅居樂集團董事局主席陳卓林的意見則是,無論房地產企業,還是其他行業,想要做成百年品牌,必須保持穩健,同時也強調房企應該追求多元化發展。

不過,大家更能形成共識的是,未來房地產行業另一個趨勢是與金融資本融合不斷加深,一方麵,對於金融資本而言,在實體經濟形勢並不理想的狀態下,房地產無疑是實現資產配置的一個較為理想的途徑;另一方麵,對於房地產來說,擁有金融資本的支撐,不僅為進一步發展插上了翅膀,也為風險控製提供了有力保障。

比如孫宏斌告誡他的同行們,首先,未來投資很重要,由於房地產杠杆較高、周期較長,一旦投資錯了、地買錯了,蓋什麽樣的房子都會賠錢;其次,在風險來臨時,保證能夠融到跨周期的資金和足夠的現金流。

林中認為,成長中的房企核心戰略是做強做大,如果企業還有成長空間,就不要輕言多元化,集中和專注才是關鍵。而通過與金融的融合,是一種重要的途徑和趨勢。

中國恒大集團總裁夏海鈞表示,未來房地產行業與金融資本融合會是一種趨勢,房地產可以幫助金融行業處理一些不動產類不良資產,金融可以在現金流、風險控製方麵為地產提供有力的支持。

金融地產想象

世聯行董事長陳勁鬆認為2016年中國房地產銷售額可能超過10萬億。在某種程度上,中國找不到其他更大的市場。

然而,在經曆了十多年的高速發展後,以開發為導向的房地產已經進入白銀時代的周期。

值得關注的是,對標美國的市場,會發現地產金融仍然有著巨大的增長空間。在美國,房地產資產證券化規模巨大,其中包括MBS、REITs等等金融產品。“我認為開發直接銷售的規模增長動力後期會減緩,更多的可能會是金融性的結構產品。”地產大佬馮侖說,美國上市交易REITs的市值就超過了1萬億美元。

不少地產領袖認為,房企到了一定規模程度以後,會麵臨增長的瓶頸。如果需要找到同樣大甚至更大的增長點,又不會讓房企覺得更陌生,那將是什麽?林中的答案是金融。他認為房企天然地與金融關係緊密。

實際上,過去一年來大量房企都在參與投資金融機構如保險公司、銀行,並利用險資進行大的並購,引發了在中國企業史無前例的波瀾。

但是房企投資金融的問題在於,前期的投入可能是巨大的,如果沒有自身龐大的規模,難度更大。“特別是像人壽保險,可能前麵要虧5年、10年才可以養大,要從主業中的利潤拿一部分來反哺金融。”

在與會嘉賓看來,金融機構手中的住宅、寫字樓、購物中心等存量資產,如果金融機構與好的開發商和運營商一起,將低效資產進一步提升,改變定位,能夠創造出更大的價值,也意味著地產行業將出現更多的機會。 

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